레버리지 투자

레버리지 효과, 또는 지렛대 효과는 투자에서 내 돈(자기 자본) 외에 남의 돈(대출 등)을 활용하여 수익률을 높이는 방법을 말합니다.

레버리지

 

적은 힘으로 큰 물체를 들어 올리는 지렛대처럼, 내가 가진 자금보다 훨씬 더 큰 자본을 투자할 수 있게 해주는 도구라 볼 수 있습니다. 이는 특히 부동산 투자나 주식, 사업 투자 등에서 많이 사용되며, 리스크가 있지만 큰 수익을 얻을 가능성도 있습니다.

예시로 보는 레버리지 효과

지렛대

 

예를 들어, 김현주 씨가 매년 1억 원의 임대 소득이 기대되는 10억 원짜리 건물을 사려고 한다고 가정해 봅시다. 이 건물 매입을 위해 필요한 10억 원 중 일부는 자신의 돈으로, 나머지는 대출로 충당할 수 있습니다.

 

연 7%의 이자율로 LTV(담보인정비율) 70%까지 대출을 받을 수 있다고 할 때, 총 10억 중 3억 원만 자기 돈으로 내고, 나머지 7억 원은 대출로 조달하게 됩니다.

 

만약 이 건물에서 발생하는 임대 수익이 예상대로 나온다면, 대출을 활용함으로써 자기 자본수익률이 크게 높아져서, 대출을 받지 않았을 때보다 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

레버리지 효과의 세 가지 유형

레버리지 효과는 세 가지 유형으로 나뉩니다.

1. 긍정적 레버리지 효과

이는 총투자수익률이 대출 이자율보다 높을 때 발생합니다. 이 상황에서는 자기자본수익률이 총투자수익률보다 더 커지게 되어 투자에서 이득을 볼 수 있습니다.

 

예를 들어, 총투자수익률이 10%인데 대출 이자율이 7%라면, 대출을 통해 얻는 수익이 높아져 긍정적인 효과를 얻게 됩니다. 대출 비율이 높을수록 효과는 더 커지지만 그만큼 위험성도 함께 증가하는 겁니다.

2. 중립적 레버리지 효과

이는 총투자수익률과 대출 이자율이 같을 때 발생하는 상태입니다. 이 경우에는 자기자본수익률도 총투자수익률과 동일하게 되어 대출로 인한 추가 수익이나 손실이 없는 상황이 됩니다.

 

예를 들어, 총투자수익률이 7%이고 대출 이자율도 7%라면, 수익률에는 특별한 변화가 없습니다. 대출을 받으나 안 받으나 동일한 수익을 기대할 수 있기 때문에 추가적인 이득이 없는 상태입니다.

3. 부정적 레버리지 효과

이는 총투자수익률이 대출 이자율보다 낮을 때 발생합니다. 이때는 대출로 인해 오히려 자기 자본수익률이 줄어들어 손해를 보게 되는 상황이죠.

 

예를 들어, 총투자수익률이 5%인데 대출 이자율이 7%라면, 이자를 갚기 위해 더 많은 돈을 써야 하므로 수익이 감소해 부정적인 효과가 발생합니다.

 

이런 경우에는 대출을 활용하기보다 자기 자본으로만 투자하거나 투자를 미루는 것이 더 나을 수 있습니다.

레버리지 효과의 중요성과 주의점

지렛대

 

레버리지는 적절하게 사용하면 큰 수익을 기대할 수 있는 강력한 투자 도구이지만, 동시에 높은 리스크를 동반합니다.

 

투자에 필요한 자본이 부족한 개인이나 기업에게는 더 큰 수익을 얻을 기회를 제공하지만, 대출에 의존할 경우 발생하는 금융 비용과 리스크를 잘 파악해야 합니다.

 

특히 경제 상황이 변동하여 이자율이 상승하거나 자산 가치가 하락하는 경우에는 큰 손실을 볼 수 있습니다.

1. 긍정적인 레버리지 효과가 예상될 때

대출을 통해 자산을 확보하고 수익을 극대화할 수 있습니다. 단, 이러한 투자는 항상 경제 상황에 따라 변동하기 때문에, 충분한 시장 조사와 신중한 계획이 필요합니다.

2. 부정적인 레버리지 효과가 예상될 때

투자를 재고하거나, 자기 자본만으로 투자하는 것이 현명할 수 있습니다. 자산 가치가 하락하거나 대출 이자가 높아지면 예상보다 많은 비용이 들게 되어 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.

3. 중립적인 경우

투자 상황을 유지하는 것이 안전한 선택이 될 수 있습니다. 이때는 대출을 통해 특별한 수익을 더하지 않으므로 추가적인 위험을 피할 수 있습니다.

부정적 레버리지 효과의 주의점

만약 예상 수익이 대출 이자를 충당할 만큼 충분하지 않다면, 모두 자기 자본을 이용하는 것이 더 좋은 선택일 수 있습니다. 이때는 투자를 미루거나 대출 비율을 줄이는 것도 고려해 볼 만합니다.

 

또한, 대출로 인해 손해를 보는 상황이라면, 자신의 자산에만 의존하는 투자가 더 안전할 수 있습니다. 따라서 레버리지를 사용할 때는 충분히 준비된 상태에서 계획적으로 접근하는 것이 중요합니다.

리스크

마무리하며

레버리지 효과는 자산을 빠르게 증대시키기 위한 매우 유용한 도구입니다. 하지만 긍정적인 경우와 부정적인 경우를 명확하게 구분하고 시장의 상황을 면밀히 분석하는 것이 필요합니다.

 

작은 자본으로 큰 자산을 마련할 수 있지만, 그만큼 큰 위험을 감수해야 한다는 점도 고려해야 합니다.

 

신중한 계획과 투자 전략을 통해 적절하게 활용하면 큰 수익을 기대할 수 있는 레버리지, 이를 잘 활용한다면 효율적인 투자의 길이 될 수 있습니다.